Sprzedaż mieszkania lub domu do remontu

Dlaczego nieruchomość w złym stanie trudno sprzedać

Większość kupujących na rynku szuka lokalu do zamieszkania. Na zdjęciach w ogłoszeniu porównują Twoje mieszkanie z odświeżonymi lokalami obok. Zawilgocone ściany czy zniszczona łazienka zniechęcają już przy pierwszym przeglądaniu ofert.

Drugi problem to kredyt. Kupujący zwykle finansuje zakup z banku, a bank zleca wycenę nieruchomości. Przy bardzo złym stanie wycena bywa niska, bank daje mniej pieniędzy albo żąda większego wkładu własnego. Transakcja, która wyglądała na pewną, rozpada się na kilka dni przed aktem.

Kupujący za gotówkę istnieją, ale liczą koszty remontu z zapasem i negocjują twardo. To normalne. Każdy, kto bierze na siebie remont, doliczy do niego swój czas i ryzyko ukrytych usterek.

Stare domy mają jeszcze jedno utrudnienie: kupujący często nie wie, co kryje się pod tynkiem i w fundamentach. Prosi o ekspertyzę albo o czas na sprowadzenie fachowca. Każde takie opóźnienie wydłuża sprzedaż o kolejne tygodnie.

Co najbardziej obniża wartość

Nie każda usterka waży tyle samo. Odrapane ściany i stare panele to kosmetyka. Kupującego martwią przede wszystkim rzeczy, których nie widać od razu, a które mogą pochłonąć duży budżet.

Przy domu liczy się też działka i dojazd. Zaniedbany ogród, walące się ogrodzenie czy stara szopa są zwykle mniejszym problemem niż budynek. Kupujący patrzy na nie przede wszystkim jak na koszt uprzątnięcia.

• Zawilgocenie i grzyb: pytanie, czy przyczyną jest wentylacja, przeciekający dach czy brak izolacji fundamentów.
• Stara instalacja elektryczna, często aluminiowa, bez zabezpieczeń różnicowoprądowych.
• Instalacja gazowa, wodna lub kanalizacyjna do wymiany, a w domu stary piec lub szambo.
• Pęknięcia ścian, ugięte stropy, zniszczona więźba dachowa.
• Samowole budowlane, na przykład dobudówka bez pozwolenia albo usunięta ściana nośna.

Jakie masz opcje

Remont przed sprzedażą ma sens, gdy masz pieniądze, czas i kogoś, kto dopilnuje ekipy. Odświeżenie ścian i drobne naprawy często się zwracają. Generalny remont już nie zawsze, bo wydatek może przewyższyć to, o ile wzrośnie cena.

Druga droga to sprzedaż na rynku w obecnym stanie, przez biuro albo samodzielnie. Ogłoszenie z uczciwym opisem przyciąga osoby, które szukają mieszkania do urządzenia po swojemu. Trzeba się liczyć z dłuższym czasem sprzedaży i z tym, że część kupujących odpadnie na etapie kredytu.

Trzecia możliwość to sprzedaż firmie, która kupuje za gotówkę i sama robi remont. Cena jest zwykle niższa niż za odnowiony lokal, za to odpada sprzątanie, oglądający i czekanie na decyzję banku kupującego. Który wariant się opłaca, zależy od kosztów, które ponosisz co miesiąc, i od tego, ile czasu możesz na to poświęcić.

Przy każdej z tych dróg pomaga uczciwa wycena stanu. Jeśli nie wiesz, co jest do zrobienia, poproś budowlańca albo inspektora o krótkie oględziny. Taka opinia przyda się w rozmowie z każdym kupującym.

Mieszkanie po zmarłym, pełne rzeczy

Często nieruchomość do remontu to mieszkanie po rodzicu albo krewnym. Meble, ubrania, dokumenty, lata gromadzenia. Opróżnienie takiego lokalu bywa trudniejsze emocjonalnie niż formalnie.

Zanim zaczniesz wynosić rzeczy, zabierz to, co ma dla Ciebie wartość: zdjęcia, pamiątki, dokumenty. Resztą możemy się zająć po zakupie. Nie musisz zamawiać kontenera ani ekipy sprzątającej przed sprzedażą.

Po śmierci właściciela potrzebny jest też dokument potwierdzający dziedziczenie, czyli postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Bez niego sprzedaż nie jest możliwa. Jeśli sprawa spadkowa nie jest jeszcze zamknięta, opisujemy ją na stronie o nieruchomości ze spadku.

Jeśli spadkobierców jest kilku, na sprzedaż muszą się zgodzić wszyscy. Rozmowę o tym, co zrobić z mieszkaniem, najlepiej odbyć zanim ktokolwiek zacznie wydawać pieniądze na remont albo sprzątanie.

Co przygotować przed sprzedażą

Numer księgi wieczystej albo akt notarialny, a przy mieszkaniu spółdzielczym zaświadczenie ze spółdzielni. Do tego informacja o ewentualnych zaległościach w opłatach i o mediach, które są podłączone lub odcięte.

Przy sprzedaży sprzedający przekazuje kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Da się je zamówić także dla lokalu w złym stanie, a wykonuje je uprawniona osoba.

Kilka zdjęć każdego pomieszczenia, także tych najgorszych, bardzo przyspiesza pierwszą ocenę. Nie ukrywaj usterek. Wyjdą przy oględzinach, a szczery opis oszczędza czas obu stronom.

Przy domu przydadzą się też wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz informacja, czy dla działki obowiązuje plan miejscowy. Te dokumenty wydaje starostwo i urząd gminy, a my możemy pomóc je zamówić.

Najczęstsze błędy i koszt czekania

Remont na szybko przed sprzedażą to pierwszy z nich. Nowa farba na zawilgoconej ścianie wytrzyma kilka tygodni, a kupujący z doświadczeniem i tak rozpozna problem. Traci się pieniądze i zaufanie.

Drugi to cena ustalona na podstawie ogłoszeń odnowionych mieszkań z tej samej ulicy. Takie mieszkania mają inną grupę kupujących i inne finansowanie. Oferta wisi miesiącami, a z każdym miesiącem trudniej ją obronić.

Trzeci błąd jest cichy. Pusty lokal niszczeje szybciej, niż się wydaje. Nieogrzewane mieszkanie przez zimę, nieszczelne okno, przeciek u sąsiada z góry, i stan pogarsza się z sezonu na sezon, a opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni biegną dalej.

Mieszkanie, w którym nikt nie mieszka, wciąż generuje koszty: czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni, podatek od nieruchomości, stałe opłaty za media, ubezpieczenie. W domu dochodzi ogrzewanie, żeby instalacja nie zamarzła, i pilnowanie posesji.

Przed decyzją policz, ile wydajesz miesięcznie i ile miesięcy może potrwać sprzedaż na rynku. Do tego dolicz koszt ewentualnego remontu i czas, który na to poświęcisz. Dopiero taki rachunek pokazuje, która droga jest dla Ciebie tańsza.

Jak możemy pomóc

Kupujemy mieszkania i domy do remontu, także zawilgocone, zagracone i wymagające remontu generalnego. Na podstawie opisu i zdjęć w ciągu 24 godzin mówimy, czy widzimy możliwość zakupu. Potem umawiamy się na oględziny.

Po oględzinach przedstawiamy konkretną propozycję zakupu. Nie musisz niczego naprawiać ani sprzątać. Gdy się zgodzisz, ustalamy termin u notariusza, a pieniądze są rozliczane przy akcie. Jeśli na nieruchomości są długi, można je spłacić z ceny sprzedaży.

Nie przyjeżdżamy z gotową kwotą z internetu. Cena wynika z oględzin, dokumentów i kosztu prac, które widzimy na miejscu, a te wyliczenia omawiamy z Tobą przy propozycji.

Dokumenty, wypisy i zaświadczenia pomagamy skompletować. Nie obiecujemy ceny jak za odnowiony lokal, bo remont po zakupie robimy na własny koszt i ryzyko. Zadzwoń pod 455 583 125 albo opisz nieruchomość w formularzu.