Sprzedaż nieruchomości ze służebnością albo dożywociem

Co to jest służebność i dożywocie w prostych słowach

Służebność to prawo innej osoby do korzystania z Twojej nieruchomości w określony sposób. Nie odbiera Ci własności. Ogranicza ją w jednym, konkretnym zakresie, opisanym w umowie albo w orzeczeniu sądu.

W praktyce spotykamy cztery sytuacje. Każda działa trochę inaczej, dlatego zanim cokolwiek powiemy o sprzedaży, sprawdzamy, która z nich dotyczy Twojej nieruchomości.

Wszystkie te prawa wpisuje się do działu III księgi wieczystej, tego z ograniczonymi prawami rzeczowymi. Wpis działa wobec każdego kolejnego właściciela. Kupujący nie może więc powiedzieć, że o nim nie wiedział.

• Służebność osobista mieszkania: konkretna osoba, często rodzic albo dziadek, ma prawo mieszkać w lokalu lub domu do końca życia.
• Służebność gruntowa, na przykład droga konieczna: właściciel sąsiedniej działki może przejeżdżać lub przechodzić przez Twój grunt.
• Służebność przesyłu: firma energetyczna, gazowa lub wodociągowa ma prawo utrzymywać na działce linię, rurę albo słup.
• Dożywocie: ktoś przekazał nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie, a nowy właściciel ma wobec niego obowiązki, zwykle mieszkanie, wyżywienie i opiekę.

Jak obciążenie wpływa na sprzedaż

Służebność gruntowa i przesyłu przechodzą na kupującego razem z nieruchomością. Dla wielu osób to nie problem, bo droga dla sąsiada albo kabel pod ziemią rzadko przeszkadzają w mieszkaniu. Cena bywa niższa głównie wtedy, gdy obciążenie zajmuje dużą część działki albo blokuje zabudowę.

Inaczej jest ze służebnością mieszkania. Osoba uprawniona zostaje w lokalu także po sprzedaży, a nowy właściciel nie może jej wyprowadzić. Kupujący, który szuka mieszkania dla siebie, zwykle rezygnuje po pierwszej rozmowie. Bank udzielający kredytu też patrzy na taki wpis bardzo ostrożnie.

Dożywocie jest dla kupującego najbardziej wymagające. Przepisy mówią wprost, że nabywca nieruchomości obciążonej dożywociem odpowiada osobiście za świadczenia na rzecz dożywotnika. Kto kupuje, przejmuje razem z budynkiem obowiązek opieki nad konkretnym człowiekiem.

Kiedy obciążenie wygasa i ile to trwa

Służebność osobista i dożywocie są związane z osobą. Wygasają najpóźniej z jej śmiercią. Samo wygaśnięcie nie usuwa jednak wpisu z księgi, trzeba złożyć wniosek o wykreślenie razem z aktem zgonu.

Uprawniony może też zrzec się swojego prawa. Robi się to zwykle u notariusza, a potem składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie. Zdarza się, że osoba z prawem do mieszkania sama od dawna mieszka gdzie indziej i zgadza się na taki krok.

Służebność gruntowa może zostać zniesiona za wynagrodzeniem, jeśli przestała być potrzebna albo z powodu zmiany okoliczności stała się dla właściciela szczególnie uciążliwa. Takie sprawy rozstrzyga sąd i potrafią trwać. Przy dożywociu sąd może w pewnych sytuacjach zamienić je na dożywotnią rentę, na przykład gdy wspólne życie stron stało się niemożliwe.

Wykreślenie wpisu po śmierci uprawnionego albo po zrzeczeniu się prawa zależy od obciążenia sądu wieczystoksięgowego. W jednych sądach wpis pojawia się po kilku tygodniach, w innych czeka się dłużej. Sama sprzedaż może się odbyć wcześniej, jeśli notariusz ma dokumenty potwierdzające wygaśnięcie prawa.

Sprawy sądowe o zniesienie służebności gruntowej albo zamianę dożywocia na rentę to zwykle miesiące, czasem lata. Przy sprzedaży z obciążeniem najwięcej czasu zajmuje znalezienie kupującego. Gdy ten jest już zdecydowany, akt u notariusza da się przygotować w kilka tygodni.

Jakie masz opcje

Nie każda sytuacja wymaga od razu sprzedaży do firmy. Opisujemy wszystkie drogi, także te, na których nie jesteśmy Ci potrzebni.

• Porozmawiać z osobą uprawnioną o zrzeczeniu się prawa. Po wykreśleniu sprzedajesz nieruchomość bez obciążenia, na zwykłym rynku.
• Poczekać, aż prawo wygaśnie. To rozwiązanie bez kosztów, ale nikt nie wie, ile potrwa.
• Wystąpić do sądu o zniesienie służebności gruntowej albo zamianę dożywocia na rentę. Wymaga czasu i zwykle pomocy prawnika.
• Szukać kupującego wśród rodziny lub sąsiadów, dla których obciążenie nie przeszkadza, na przykład właściciela działki, na rzecz której biegnie droga.
• Sprzedać nieruchomość z obciążeniem kupującemu, który zna takie sprawy i uwzględnia je w cenie.

Co sprawdzić przed rozmową o sprzedaży

Najwięcej wyjaśnia treść wpisu w dziale III. Księgę możesz przejrzeć w internecie w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości, jeśli znasz jej numer. Tam zobaczysz, kto jest uprawniony i na jakiej podstawie.

Przyda się też dokument, z którego wpis wynika: akt notarialny, postanowienie sądu albo umowa z firmą przesyłową. Czasem zakres służebności jest węższy, niż wszyscy w rodzinie zakładają. Bywa na przykład, że prawo do mieszkania obejmuje jeden pokój, a nie cały dom.

Jeśli osoba uprawniona zmarła, przygotuj akt zgonu. Przy dożywociu sprawdź, czy są zaległe świadczenia i czy dożywotnik nadal mieszka na miejscu. Te informacje zmieniają wycenę bardziej niż metraż.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży obciążonej nieruchomości

Pierwszy błąd to przemilczenie wpisu. Kupujący i tak go zobaczy, bo notariusz czyta księgę przed aktem. Gdy dowie się o dożywociu dopiero w kancelarii, zwykle wychodzi i już nie wraca.

Drugi to przekonanie, że osoba uprawniona „na pewno się zgodzi”. Zrzeczenie się prawa do mieszkania to poważna decyzja, szczególnie dla kogoś starszego. Rozmowę dobrze zacząć wcześnie i spokojnie, najlepiej z konkretną propozycją, gdzie ta osoba zamieszka.

Trzeci błąd dotyczy ceny. Ogłoszenie z ceną wolnego mieszkania i dopiskiem o służebności drobnym drukiem przyciąga oglądających, którzy rezygnują po pierwszym pytaniu. Mijają miesiące, a nieruchomość zostaje z opinią „tej, której nikt nie chce”.

• Brak aktualnego odpisu księgi wieczystej przed rozmowami z kupującymi.
• Mylenie służebności mieszkania z najmem albo zwykłym zameldowaniem.
• Niewykreślony wpis po śmierci uprawnionego, który straszy kupujących bez powodu.
• Obietnice składane kupującemu w imieniu dożywotnika, bez jego wiedzy.

Jak możemy pomóc

Po zgłoszeniu czytamy księgę wieczystą i dokumenty, które nam prześlesz. W ciągu 24 godzin mówimy, czy widzimy możliwość zakupu i od czego zależy cena. Taka rozmowa do niczego Cię nie zobowiązuje.

Kupujemy nieruchomości z obciążeniem, także ze służebnością mieszkania. Kiedy decyzja zapada, przedstawiamy konkretną propozycję zakupu, a jeśli ją przyjmiesz, ustalamy termin u notariusza. Pieniądze są rozliczane przy akcie. Przygotowanie dokumentów, wypisów i wniosków bierzemy na siebie.

Uczciwie: przy dożywociu albo prawie do mieszkania dla osoby w średnim wieku oferta może być wyraźnie niższa niż cena wolnej nieruchomości. Mówimy to od razu, żeby można było porównać ją z innymi drogami opisanymi wyżej. Zadzwoń pod 455 583 125 albo opisz swoją sytuację w formularzu.